住宅ローン減税制度

■住宅ローン減税の対象となる住宅

「一般住宅」と一般住宅より高品質で寿命が長い「認定長期優良住宅・認定低炭素住宅」があります。

■ローン減税が受けられる条件

• (1)返済期間が10年以上の住宅ローンで年末に残債があること
• (2)住宅を取得または増改築した日から6ヵ月以内に住み、その年の12月31日まで居住していること。平成28年4月1日以降に非住居者（海外居住者）が新築･取得した住宅についても可。
• (3)控除を受ける年分の合計所得が3,000万円以内であること。

（1)の対象となる住宅ローンは、フラット３５、民間金融機関のほか、財形住宅融資、地方自治体の融資、年利1％(基準利率)以上の勤務先の融資などです。なお、各年末のローン残高が4,000万円を超えるときは、4,000万円（一般住宅）が限度となります。

■ローン減税が受けられる住宅の条件

• (1)住宅の床面積が「一般住宅」は50以上。
• (2)住宅の1/2以上を居住用にしている(居住用部分だけが控除の対象)
• (3)中古住宅の場合、築年数が木造で20年以内、耐火建築物で25年以内であること(※注4)。
• (4)(3)の期間を超える新耐震基準に適合し、耐震証明書等のある住宅、または既存住宅売買瑕疵保険に加入している住宅（加入後2年以内のもの）。
• (5)増改築の場合は工事費用が100万円を超えるもので、大規模な修繕、模様替えであることなど。(※注5）
• (6)住宅の耐震改修工事、バリアフリー改修工事、断熱改修工事も（5）の対象となる。ただし補助金を控除。

（注4）中古住宅を「生計を一にする親族等」から購入し、以後もその者と生計を一にする場合には、
       住宅ローン減税が適用されません。
（注5）増改築時における注意点
　（1）自ら持っている住宅に居住する前に増改築をし、その後６ヶ月以内に居住した場合「住宅ローン減税
      制度」の対象になります。
　（2）親が所有する住宅を子が住宅ローンを組んで増改築しても、「ローン減税」の対象にはなりません。
　（3）配偶者などと共有している住宅を、その一方だけが増改築するケースでは、贈与の問題や「ローン
      減税」の仕分けが複雑となりますので、事前に税理士などに相談してください。

●ローン減税の注意点

• (1)住宅とともに取得した土地も控除対象になりますが、土地取得後2年以内に住宅を新築し、6ヵ月以内に入居しなければなりません。なお、建築条件付宅地分譲(3ヵ月以内に請負契約を締結すること)についても同様です。また、建売住宅、マンション、中古住宅などは、問題ありません(※注6・7)
  
• (2)入居日は次のように決められています。
• 　イ)住民票を移転する場合は住民票を移転した日
• 　ロ)住民票を移転しない場合は建物を新築(登録)した日
• (3)その人の年間に支払っている所得税額を超えて控除はされません。

（注6）住宅とともに取得した土地で、取得後2年以内に住宅を新築するケースでは、土地融資をした金融期間などが、住宅に抵当権などを設定しなければ「ローン減税」の対象になりません。なお、勤務先などから借り入れるケースでは上記に代えて、一定の確認書面にすることができます。
（注7）先行取得した土地のうち次のケースでも「ローン減税」の対象になります。
　（1）住独立行政法人住宅記入支援機構などから借り入れ取得した土地。
　（2）地方公共団体、都市再生機構（都市基盤整備公団、地域振興整備公団）、地方住宅供給公社、土地開発公社から建築義務付住宅地を購入した場合。

●確定申告が必要です

ローン減税を受けるためには、確定申告が必要です(ただし、サラリーマンの場合、2年目からは年末調整)。確定申告書の「住宅借入金(取得)等特別控除」欄に必要事項を記入し、一定の書類を添付して申告します。

●ローン減税が受けられないケース

• (1)適用を受ける住宅に居住するようになった年、その前年およびその前々年に次の譲渡所得の特例を受けているとき。
  
• 　イ)居住用財産の3,000万円特別控除。
• 　ロ)居住用財産を譲渡した場合の軽減税率。
• 　ハ)居住用財産の買いかえ・交換の特例。
• 　ニ)既成市街地等の中高層耐火共同住宅の建築のための買いかえ(いわゆる等価交換)の特例
  
• 以上の特例により取得した住宅は、すでに大きな軽減を受けているので、このローン減税の適用はありません。
  
• (2)適用を受ける住宅に居住するようになった年の翌年、またはその翌々年中に旧居住用資金を売却し(1)の特例を受けたとき。
  
• (3)10年間に所得金額が3,000万円を超えている年がある場合は、その超えている年分。

●ケースにより住民税からも「住宅ローン減税」が受けられます

「住宅ローン減税」は所得税がら控除されます。所得税がら控除しきれない場合は住民税からも差し引くことができます。

平成26年4月1日以降に｢住宅ローン減税」が受けられる人で、所得税額が住宅ローン控除額より少なく、全額控除できないで残額がある場合、翌年度分の住民税から自動的に控除されます。｢特定取得｣で所得税の課税所得金額の7％(最高136,500円）が限度となります。

例えば、控除対象となるローンが4,000万円、所得税20万円、住民税40万円としますと
1年間の最大控除額40万円−所得税20万円＝20万円

20万円が残高となります。これからさらに住民税が最高136,500円減少され、合計336,500円が減税されます。
適用になるのは平成31年3月31日までの入居者に限られます。

●「特定取得以外」の住宅購入時のローン減税

中古住宅の購入等で個人間で売買が行われた場合や、消費税率８％以前の税率で購入した中古住宅等の場合の控除額は下表になります。

●東日本大震災の被災者などが受けられる「住宅ローン控除」

住宅ローンを借り入れて居住した再建住宅に適用されます。

■平成26年4月1日から平成31年6月30日まで

• 再建住宅
• 年末のローン残高(最高5,000万円）×1.2％
• 年間最高60万円、10年間で最高600万円

■中古住宅をリフォームしたときの税額控除

※（１)(２）のケースで三世代同居を除き、固定資産税の一定割合も軽減されます。
また、(１)と(２)は選択性となっています。また、三世代同居対応工事は平成28年4月1日より新設され、キッチン、浴室、トイレまたは玄関のうち少なくとも１つを増設するなど一定の要件があります。