住まい探しのつよい味方!不動産なび
MISAWA-MRD
  不動産なび > 定期借地権Q&A 定期借地に関する疑問にお答えします
  定期借地権Q&A
定期借地Q&A
定期借地に関するさまざまな「?」についてお答えします
もし、自分で実際に定期借地権付き住宅を見当してみようと思うと、いろいろな疑問が生まれてくるでしょう。契約について、住まいについて、そして将来について、よく寄せられるご質問にQ&A方式でお答えしたいと思います。
土地について
将来、土地を買い取ることはできますか?
地主に売却の意志があれば、買い取ることができます。たとえば、地主に相続が発生した時など、納税のために土地を売ることがありますので、購入希望ならあらかじめ地主に申し出ておくとよいでしょう。
固定資産税はどうなるのでしょうか?
土地を所有するのではなく、地代を払って借りるわけですから、土地に関する固定資産税や都市計画税といった税金の直接の負担はありません。ただし、建物は自己所有ですので通常の納税が必要となります。
地主が土地を売却したらどうなりますか?
地主が土地を第三者に売却しても、借地契約の内容には変更はありません。地代は新しい地主に払い、保証金も新しい地主が返還することになります。また、地主が納税のために底地を国に現物納付する場合は保証金が返還され、国が新しい地主となります。
住宅について
住宅は自由に建てられますか?
土地は地主から借りますが、住宅は借り主が自分で建てて自分で所有するわけですから、設計は自由です。ただし建物の法的規制や建築協定などがあればそのルールを守る必要があります。
建替えや増改築はしていいのですか?
通常の法的規制・団地協定の範囲内であれば建替えたり、増築したり離れを建てたりすることもできます。その際は地主への書面による通知は必要となりますが、承諾料等はかかりません。
建物を第三者に貸すことはできますか?
地主に書面による通知をしたうえで、第三者に貸すことができます。定期借家権を活用すれば、2年なら2年という期間を定めて貸すことができ、立ち退き問題も発生しません。ただし、建物を賃貸できる期間は、定期借地権の契約期間を超えることはできません。
将来について
建物や借地権を譲渡することができますか?
できます。譲渡する前に地主に承諾をもらう必要がありますが、承諾料は不要です。ただし譲渡による借地契約期間の延長はなされませんので、たとえば契約期間が残り20年の場合、譲渡する相手に20年後には土地を更地にして返還しなければならないことを承知してもらわなければなりません。
相続はできますか?
地主、借地人とも相続は可能です。借地人側の相続に関しては借地権、保証金返還請求権、地代債権は同一人物にのみ残存期間を相続することができます。その際には借地契約の名義が相続人に変更され、残りの契約年数はその土地を利用することができます。また、地主側にも相続が起こり、契約当時の内容を把握する者がいなくなっても、通常、契約内容は公正証書にして公証役場に保管してありますので安心です。
中途解約や契約延長はできますか?
中途解約はできます。解約したい1年前までに建物の原状回復(更地化)計画を立て、解約の希望を地主に通知します。そして、原状回復後に保証金は返還されます。一方、契約延長は基本的にはできませんが、地主との交渉次第では契約を結び直すことはできます。その際は期間満了後に返還された保証金を、金額を再設定後、再び保証金として預け、新しく設定された地代を払うことになります。
地代と保証金について
地代の改定はどうなるでしょうか?
地代の改定は契約内容によりますが一般的には一定期間毎(3年毎が多いようです)に、物価の上昇率と固定資産税等(契約書等では都市計画税を含めて公租公課と呼んでいます)に連動する方式で改定されることが多いようです。将来、無用のトラブルを避けるためにも、借地契約時に地代の改定時期と改定方法を定めておくことが大切です。
定期借地向けのローンとは?
近年の定期借地の全国的な普及により、最近ではさまざまな民間ローンが用意されています。たとえば保証金のみを対象としたローンや、新築・購入資金と保証金の合計の8割を借り入れ上限としたローン、公庫などの公的融資と併用可能なローンなど。それぞれ融資条件の設定は異なりますので確認が必要です。また提携ローンを用意している住宅メーカーもありますので、相談してみるとよいでしょう。
保証金を必ず返還してもらえるか、心配です。
保証金を預けると、地主から保証金預り証書が交付されます。これにより、
地主は保証金返還義務を負うことになります。さらに保証金の確実な返還を保全するために、公正証書を作り、地主・借地人・公証役場が保管・管理しますので、仮に契約書を紛失してしまっても、また50年後でも契約内容は保全されます。
定期借地で公庫は使えますか?
利用できます。住宅金融公庫融資をはじめ公的融資に関しては、定期借地権付き土地以外に建築する場合の、通常の貸付け額上限と同一であり、年収基準等により異なりますが最大で建物価格の8割までの融資を受けることができます。また、保証金を借り入れする場合は民間ローンを利用するのが一般的です。
ケーススタディ
不動産情報なら不動産なび
 
ミサワホーム株式会社
〒163-0833 東京都新宿区西新宿2丁目4番1号 新宿NSビル
Tel. 03-3349-8584 Fax. 03-5323-8275
SSL暗号化技術ロゴ 当サイトは、128ビットSSL暗号化技術を採用することで、登録された個人情報を高レベルのセキュリティで保護しています。
 
※当サイトに掲載中の画像及び情報の無断転用を禁じます。
※各掲載物件に関する内容は、各業者へお問い合わせください。
 
サイトマップ運営会社情報個人情報の取扱についてご意見・ご要望